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发稿时间:2018-07-13 14:11:08来源:甘肃省教育网 【 字体:

原标题:物业IPO之后市盈率分化趋显

(图片来源:全景视觉)

经济观察报 见习记者 陈博 短短三天之内,通发备用网址官网香港资本市场接连迎来两支物业劲旅。6月22日,通发备用网址官网佳兆业集团控股有限公司发布公告称,通发备用网址官网建议分拆附属公司佳兆业物业在香港联交所主板上市,通发备用网址官网联交所已确认可进行分拆。

在此之前,通发备用网址官网6月19日,碧桂园控股有限公司(2007.HK)旗下物业板块碧桂园服务控股有限公司(6098.HK)(以下简称“碧桂园服务”)在香港联交所主板上市。这是自2014年彩生活(1778.HK)登陆香港主板以来,第8家港股上市的物业公司。

已上市8家物业公司的市盈率,大部分高于港股主板的2017年平均市盈率,但分化趋显。

市盈率大多跑赢港股主板

6月26日,碧桂园服务收盘报10.74港元/股,涨0.19%。招股书显示,截至2017年12月31日,碧桂园服务归属股东应占利润约4.017亿元人民币(合4.795亿港元),总股本25亿元,2017年每股收益约0.1918港元。

若按照6月26日的收市股价估算,当天碧桂园服务基于2017年每股收益的静态市盈率达到约56倍。

经济观察报同时统计了彩生活、中海物业、绿城服务、雅生活、中奥到家、浦江中国、祈福生活服务等7家港股物业公司的静态市盈率,分别约为22倍、29倍、45倍、56倍、9.5倍、17倍、10倍。

而2018年香港服务业统计摘要数据显示,2017年,在香港所有上市的企业中,主板所有股份的平均市盈率为16.3。这意味着,除了中奥到家、祈福生活服务之外,其余港股上市的物业公司市盈率普遍跑赢港股主板。

香港股票分析师协会副主席潘铁珊在接受采访时称,一方面,物业公司的盈利相对稳定,其背后的房地产开发公司也颇具规模,香港投资者对这类公司的估值相对较高。另一方面,这些物业公司的业务不单覆盖物业管理方面,还涉及到住宅区内衣食住行等各方面,囊括了区内的配送、物流、配套服务等多渠道业务,由于这类物业公司旗下楼盘的业主消费能力比较强,资金还是倾向于追逐一些有概念、或者抗跌能力较强的股票。

日前摩根士丹利发表的研究报告也指出,即使自3月初起,物管板块四家上市公司股价各升约30%,但依然维持对物管板块的“吸引”看法。主要是因为这个行业具有防守性本质,较少受政策收紧影响,盈利增长可见度高,大部分公司属于净现金状态。

盈利结构之争

不过,尽管市盈率多数高于平均水平,但从上述数据可以发现,目前港股上市的这8家物业公司,市盈率分化较为明显。其中碧桂园服务、雅生活的市盈率都在45倍以上,但中奥到家、祈福生活服务的市盈率甚至只在10倍左右徘徊。“这主要与物业公司的业绩兑现和扩张相关,即盈利水平和规模。”中信建投证券股份有限公司研究发展部高级副总裁陈慎分析。

上述多家物业公司2017年年报及碧桂园服务招股书数据显示,在收入与盈利能力上,碧桂园2017年的收入为31.2亿元,年内利润约4.40亿元,相比2016年同期增加25%;雅生活去年的营业额为17.61亿元,净利润为3亿元,同比上涨77.5%;绿城服务2017年的收入为51.40亿元,年内利润为3.92亿元,同比增长33.0%。

相比之下,中奥到家2017年收入9.78亿元,年内利润则为0.99亿元,虽然与2016年相比扭亏为盈,但利润仍未过亿。祈福生活服务去年的收入3.65亿元,年度溢利也仅0.57亿元。

万科物业创始人、深圳市之平物业发展有限公司董事长陈之平认为,从投资者角度来看,肯定关注盈利状况。除此之外,也可能关注物业企业本身的商业模式和盈利结构。“商业模式、盈利结构是否可持续,这很重要。”陈之平说。

以碧桂园服务为例,招股书显示,碧桂园服务主要有三条业务线,即物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务。其中,2017年物业管理服务的收入约25.45亿元;社区增值服务的收入为2.42亿元;非业主增值服务的收入则为3.28亿元。除此之外,还有大约0.07亿元为其他服务收入。

通过近三年的收入占比来对比,物业管理服务业务正从2015年的85.7%逐年下降到去年的81.5%,不过非业主增值服务的占比则从2015年的6.5%上升至去年的10.5%。

按照服务成本来分析,2017年,碧桂园服务的物业管理服务板块成本高达17.97亿元,占比86.1%;社区增值服务的成本为1.02亿元,占比4.9%;非业主增值服务的成本为1.86亿元,占比8.9%。

从毛利水平来看,2017年,物业管理服务的毛利为7.48亿元,毛利率为29.4%;社区增值服务的毛利约1.40亿元,毛利率为57.7%;而非业主增值服务的毛利为1.42亿元,毛利率为43.2%。

碧桂园服务在回复经济观察报时指出,碧桂园服务是以基础物业服务与社区场景增值服务双轮来驱动,增值服务将是其未来的主战场。“资产和服务可以形成很好的协同效应。”碧桂园服务表示,社区场景是未被挖掘的金矿。

正拓展多元化增值服务作为盈利增长点的还有雅生活。年报显示,2017年,雅生活物业管理服务方面的收入约12.06亿元,占比由2016年的78.6%下降至68.5%;非业主增值服务方面的收入为4.53亿元,占比由2016年的17.1%上升至25.7%;业主增值服务的收入约1.02亿元,占比从4.4%提高到5.8%。

中海物业则是几大港股物业公司里相对典型的,高度聚焦物业管理服务业务的企业。根据年报数据,截至2017年12月31日,中海物业管理服务收入约30.95亿港元,占营业总收入的92.2%;增值服务部分收入为2.63亿港元,占比7.8%。

依据前述所提到的市盈率,碧桂园与彩生活的市盈率几乎是中海物业的两倍。

不过,万科高级副总裁、物业事业本部首席执行官朱保全认为,物业公司的主业是服务于持有不动产的业主的不动产。

此前朱保全在与多位业主代表沟通之后,曾针对社区增值服务说过两句话——第一句是“社区最后一百米是一场伪盛宴”,第二句是“如果免物业费安装APP,物业公司撤出之后,业主该怎么办”。

陈慎也提到,现在物业IPO还是布局阶段,增值服务的收入可以作为有效补充。但当规模稳定下来,最主要的营收还是应该建立在基础物业管理业务上,这才是物业公司的主业。

先规模化,再差异化

规模也是影响市盈率分化的因素之一。潘铁珊表示,投资者对物业公司未来增长点的判断,一方面基于区内生活方面的业务布局,一方面就是通过管理面积来考量。朱保全也表示,任何公众公司,规模都重要。

根据碧桂园服务的招股书,截至2017年12月31日,合同管理总面积达约3.29亿平方米,收费管理440个物业项目,收费管理总面积约为1.23亿平方米。向约100万户业主提供物业管理服务。

其中,由碧桂园参与开发的物业约1.09亿平方米,占比89.1%,第三方开发商开发物业约0.13亿平方米,占比10.9%。

截至2017年末,雅生活在管总建面仅7834万平方米,合约面积约1.26亿平方米。为此,雅生活走上规模扩张的快车道,在去年6月以10亿元完成对绿地物业100%股权收购之后,今年4月雅生活又以约2.05亿元收购南京紫竹物业管理股份有限公司51%股权,以获取更多覆盖范围更广的管理物业。

绿城服务2017年的在管面积约为1.37亿平方米,同比增加31.0%,储备面积则达到1.5亿平方米。在管项目1035个,覆盖了全国24个省、直辖市和自治区,以及120个城市。绿城服务在2017年年报中提到,新项目的增加带来内生性增长动力,也是物业服务收入及利润持续增加的主要来源。

市盈率最低的中奥到家,2017年已交付的建筑面积仅约0.55亿平方米,未交付的建筑面积约0.12亿平方米。

“现在物业行业集中度还很低,空间很大,未来有继续扩大规模的趋势。”陈慎指出,未来物业行业的竞争是先规模化竞争,最后才是差异化竞争,规模一定要先扩张。返回搜狐,查看更多

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